Los pasos a seguir antes de comprar un local para convertirlo en vivienda

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Con la crisis del covid-19 pueden surgir oportunidades inmobiliarias como la posibilidad del cambio de uso de un local a vivienda, sobre todo tras ver cómo han cerrado más de 70.000 empresas desde el inicio de la pandemia. Pero antes de hacer nada hay que informarse bien, ya que no es un proceso sencillo, saber qué requisitos y permisos pedir y ver si es factible la conversión antes de comprar o hacer reformas.

Hay una serie de requisitos imprescindibles que hay que tener en cuenta antes de realizar la transformación de local a vivienda y son los siguientes:

Legalmente, una vivienda mínima tiene que contar con una superficie útil de 38m2, como mínimo (25 m2 si se trata de un estudio), por lo que todo espacio comercial que sea inferior a esas medidas no puede habilitarse para crear una vivienda.

Además, es imprescindible que el inmueble esté construido sobre suelo urbano, algo que casi todos cumplen, ya que la mayoría de los comercios se encuentran dentro de las ciudades y pueblos. El resto de los requisitos varían dependiendo la comunidad autónoma y el municipio, aunque la mayoría coinciden en: el nivel del suelo (no se pueden construir espacios habitables por debajo del nivel de la acera); necesidad de luz natural (todas las habitaciones deben estar iluminadas durante el día, excepto pasillos, baños y el recibidor); y en las instalaciones mínimas (fontanería, desagües, telecomunicaciones y electricidad).

Por último, es necesario que los estatutos de la comunidad del inmueble no prohíban esta operación y que el barrio o distrito donde se localiza el edificio no supere el número de viviendas por hectárea.

El procedimiento que se debe seguir es lo primero de todo, contactar con un arquitecto que compruebe que el cambio de uso sigue todas las normas urbanísticas municipales. Tras ello, éste se encargará de elaborar un proyecto que, una vez diseñado, presentará al Ayuntamiento. Una vez que el proyecto técnico esté aprobado por el consistorio, hay que realizar la declaración catastral de alteración de bienes inmuebles, a fin de que en el Catastro conste que ese local pasará a ser una vivienda. Tras ello, solo queda pagar las tasas de la licencia de obra, contratar a un equipo para que haga las reformas pertinentes y registrar la nueva vivienda ante un notario.

Hay que tener en cuenta que no se trata de una inversión barata, aunque el coste para un cambio de uso de este estilo variará en función de las especificaciones de cada inmueble. Solo entre el proyecto de cambio de uso y la cédula de habitabilidad, el coste puede ascender a los 3.000 euros, y eso sin contar con los gastos de la licencia de obras y las reformas propiamente dichas.

En total, y tomando como referencia un inmueble de unos 80 m2, no es raro que una de estas operaciones alcance los 35.500 euros de inversión.

Aunque, en general, esta operación suele traer beneficios, ya que el precio de un local suele estar más ajustado que el de una vivienda, se recomienda apostar por invertir en aquellas ubicaciones donde no hay mucha actividad comercial, pero sí bastante demanda de vivienda.

Origen: https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2020/09/29/787299-todo-lo-que-hay-que-preguntarse-antes-de-comprar-un-local-para-convertirlo-en

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