Cómo debe ser el sistema de distribución de gastos en una comunidad

VENDER PISO

Vivir en una comunidad de propietarios significa tener una serie de derechos, como es por ejemplo realizar obras en la propia vivienda siempre y cuando no afecten a la seguridad del edificio, pero también unas cuantas obligaciones que no hay que pasar por alto. Entre ellas, contribuir con la cuota correspondiente a los gastos generales del inmueble.

Ahora bien, ¿cómo se calcula la cuota de participación que tiene que pagar cada propietario en concepto de gasto ordinario de la comunidad? Como norma general en el título constitutivo del edificio se fija la cuota asignada a cada piso o local. “Para su fijación se toma como base la superficie útil en relación con el total del edificio, su situación y emplazamiento, así como el uso que presumiblemente se va a tener de los elementos comunes”, asegura el Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid (CAFMadrid).

Sin embargo, la ley deja la puerta abierta para que se instaure otro sistema de distribución de gastos diferente. Puede ocurrir que el dueño del bloque de viviendas, el promotor, fije a través del título o de los estatutos un criterio de reparto del gasto diferente al del coeficiente de participación: esto es, que por ejemplo los gastos se paguen a partes iguales o se excluyan del pago a determinados propietarios, como sucede con los locales cuando no tienen acceso por el portal por estar situados en planta calle.

También la normativa establece una excepción al sistema de contribución al pago de por parte del propietario: cuando se trata de gastos susceptibles de individualización. En este caso, es aplicable cuando hay instalados sistemas, por ejemplo, contadores de agua o de calefacción, que permiten individualizar el consumo y, en consecuencia, su gasto.

Llegados a este punto, ¿qué ocurre cuando en una misma comunidad todos los pisos, independientemente de sus metros, pagan la misma cuota? ¿Pueden cambiar la distribución de gastos?  Salvo lo especialmente establecido en los estatutos de la comunidad, el propietario contribuirá al pago de los gastos generales conforme a su coeficiente de participación. Para modificar el pago de una o varias partidas de gastos, al suponer en este caso una modificación del sistema de pago establecido en los estatutos, será necesario un acuerdo al respecto por unanimidad.

Otra de las cuestiones más debatidas es si los locales tienen la obligación de participar en todos los gastos del bloque, incluido el ascensor, aun cuando no lo utilicen. “Si no existe una cláusula que exima al propietario del local del pago de determinados gastos o un acuerdo adoptado al respecto por unanimidad, está obligado a contribuir al pago de los gastos de mantenimiento del servicios o elementos comunes de la finca aunque no los utilice ya que su no utilización no exime del pago”, aseguran desde el CAFMadrid.

En cualquier caso, si un propietario no atiende a sus obligaciones y se convierte en moroso, la comunidad puede imponer una penalización por el retraso en los pagos de las cuotas. Para el Colegio de Administradores de Fincas existe discrepancia doctrinal sobre la imposición de intereses moratorios por parte de la comunidad a los propietarios morosos. Con todo, la doctrina que se muestra favorable se inclina por imponer un interés que no supere el interés legal del dinero puesto que si supera con creces este importe supondría un enriquecimiento injusto para la comunidad. Para ello, será necesario que la comunidad adopte un acuerdo al efecto por mayoría simple siendo de aplicación únicamente a partir de su aprobación y no con carácter retroactivo.

Origen: https://www.idealista.com/news/inmobiliario/vivienda/2019/10/04/777762-como-debe-ser-el-sistema-de-distribucion-de-gastos-en-una-comunidad

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